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　　人口与房价的关系，一直是地产圈茶余饭后的话题。刷屏了一年的“人口见顶，房价要完蛋”，自以为逻辑严密。

　　然而，现实用一记耳光提醒我们：房价上涨的根本驱动力从来不是堆积总人数，而是优质资产的稀缺性和资本的流向——这才是城市吸金的真正理由。

　　拿日本举例，非常适合反击那些喜欢简单归因的人。日本的人口持续减少，2023年全国总人口减少了超过50万人，出生率更是跌至历史新低。

　　可东京呢？核心区住宅十年涨幅超过50%，连郊区都在默默上行。韩国也是类似套路，首尔公寓均价2016到2021几乎翻倍，生育率却成全球最低。

　　尽管全国“人少”，但有钱的人、领先的产业、顶级教育资源依然牢牢聚集在首都圈。说白了，房价涨与全国人口无关，只和城市的优质属性有关。

　　中国目前正在经历类似结构调整。深圳轨道交通2024年客运量同比2019年猛增超50%，疫情拖了后腿，却没能让人口集中度和活跃度掉线。

　　事实说明：人们用脚投票，优质大城市仍是人才和资金的首选据点。深圳二手房均价5.5万到6万之间，核心地段远高于大盘，新房成交均价约5.8万，有些高端盘早已突破市场平均。

　　不怪老百姓没钱，是名额有限——限购政策扼制了需求，不让你自由买，但家庭资金并没有消失。

　　政策一堵，资金就找出口。香港，就是2025年承接内地资金的最大热点。住宅价格指数自2025年夏天连涨七个月，打破2021年以来的沉寂。

　　香港全年住宅成交超六万宗，较2024年显著回升，但离2007年泡沫高点还有距离，说明市场还处于健康阶段，没有杀疯。

　　值得关注的是，租金创出历史新高，租售比回到3.5%-4%区间，在新造按揭利率3.25%-3.5%下，小户型月租基本可以覆盖月供。

　　例如，总价八百万港币的小户型，首付40%，贷款480万，按20-25年期分摊，月供2.4万到2.8万港币，扣管理费与差饷后现金流几乎持平——“薅羊毛”时代又来了，只不过这次羊毛是自己的。

　　每逢楼市下跌，市场哀鸿遍野。1997年金融风暴、2003年非典、2008年危机，香港房价都遭重挫。

　　然而只要租金收益修复、市场情绪悲观到底，房价底部就悄然出现。每一次租金回报改善的窗口期，都成为中长期布局的最佳切入点——历史不重复，但规律在轮回。

　　当然别天真。香港房产投资，五年抱不住就别进场。税费、按揭规则、水电差饷、资金安排乱搞一通，妥妥踩坑。机会永远属于懂得规则、会算账的投资者。

　　说到底，房价涨跌不是人口多少的数学题，而是城市结构优化和资产稀缺性的经济学问题。大城市永远是优质人口和资金的洼地。

　　产业、教育、医疗、基础设施，这些支撑房价最坚实的托盘，不会因为“人口见顶”而崩塌。

　　最后奉劝一句：不要用“人口下降，房价必跌”这种拍脑袋结论指导资产配置。懂得城市逻辑、会看周期，才能在纷繁复杂的房地产市场里找到安全岛和机会岸。

　　该喜时喜，该讽刺时讽刺——毕竟，当越来越少的人拥有越来越稀缺的资产，他们的资本乐园还会继续拔地而起，哪怕朋友圈还在复制过去的段子。

　　信息来源：综合国家统计局人口与房地产数据、莱坊《2025/26全球居住报告》及主流财经机构分析。

　　我国人口进入负增长周期，但核心城市呈现人口净流入、优质房源供给偏紧，叠加货币环境、政策托底与资产避险需求，推动局部房价上行。

　　人口下滑与房价上涨并存，本质是总量收缩、结构分化。人口决定长期大势，政策与资金推高短期行情，核心城市优质资产更抗跌，普通城市仍以调整为主。楼市告别普涨，买房更看地段与品质，理性看待才是正道。